Em 2022, cerca de 20% da população do Brasil vivia de aluguel, segundo último levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Essa é uma alternativa conveniente para quem não quer ou ainda não pode ter um imóvel próprio. Para a experiência ser positiva, entretanto, é essencial saber como funciona o contrato de aluguel.
Afinal, esse é o documento mais importante na relação entre quem tem um imóvel e quem deseja alugá-lo. Logo, saber quais são as características desse acordo é essencial para tomar decisões informadas e seguras.
Ao continuar a leitura, você descobrirá tudo sobre como o contrato de aluguel funciona e quais são as suas principais características. Então acompanhe!
O que é um contrato de aluguel?
Um contrato de aluguel é um acordo legal entre um proprietário (locador) e um inquilino (locatário) que permite o uso de um imóvel por um período determinado, mediante pagamento de um valor mensal acordado.
O contrato garante ao locatário o direito de uso do imóvel e estabelece obrigações para ambas as partes, como responsabilidades por manutenção, reformas, prazos, valores e condições de rescisão.
No Brasil, esse tipo de contrato é regido pela Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), que define direitos e deveres do locador e do locatário, assegurando que a locação ocorra de forma segura e evitando conflitos entre as partes.
A importância do contrato de aluguel
Outro ponto que você precisa considerar é a importância do contrato de locação de imóvel. Ele funciona como um guia que define as regras que os envolvidos precisam seguir. Em suma, ele ajuda a garantir mais segurança para as duas partes, evitando problemas como fraudes ou golpes.
Também é importante entender que ele estabelece um combinado, definindo claramente como o proprietário e o inquilino devem agir, diante das condições definidas. Para o proprietário, um contrato adequado garante que ele receberá pelo uso do imóvel. Por outro lado, já o inquilino tem a certeza de que poderá morar no local ao cumprir suas obrigações.
É diferente do que acontece com os chamados “acordos de gaveta”. Quando inquilino e proprietário definem o aluguel, mas não o registram formalmente, há muito menos proteção. Se uma das partes se sentir prejudicada, haverá mais dificuldade para comprovar a situação, por exemplo. Já com o documento, é possível ter segurança jurídica e evitar conflitos.
Como funciona o contrato de aluguel, na prática?
Ciente da importância do contrato de aluguel, o próximo passo é saber como esse documento realmente funciona. Ele é composto por diversas informações referentes aos envolvidos, ao imóvel e ao acordo feito entre o proprietário e o inquilino. Desse modo, confira quais são os elementos essenciais!
1. Identificação das partes
Logo no começo há a identificação de quem é o proprietário e quem é o inquilino. No caso do contrato de locação residencial, são usados dados como RG, CPF, endereços, certidões de nascimento ou casamento, entre outros elementos.
2. Descrição do imóvel
Em seguida, é incluída a descrição do imóvel a ser alugado. Além do endereço completo, é comum que haja uma descrição das condições do imóvel. O ideal é fazer uma vistoria antes da assinatura para verificar se a casa ou apartamento realmente tem essas características.
3. Prazo de locação
O prazo de locação determina a validade do acordo assinado pelas partes. No caso de imóveis residenciais, o prazo padrão costuma ser de 30 meses. Se não houver recusa por nenhum dos envolvidos, após esse período o contrato é renovado automaticamente. O prazo também pode ser indeterminado.
4. Valores e condições de pagamento
Outro elemento essencial é o valor do aluguel e as condições de pagamento. Isso inclui o preço do aluguel, o valor do condomínio (se aplicável), a data de vencimento e até o índice de reajuste. Ainda, é nessa parte em que fica definido como o pagamento deve ocorrer, como por meio de boleto ou depósito em conta.
5. Obrigações e direitos
Aqui, ficam registrados os direitos e as responsabilidades das duas partes. Você saberá mais sobre essas questões ao continuar a leitura, mas vale já entender que esses itens servem como regras e aspectos que protegem o dono e o inquilino.
6. Condições de rescisão
As condições de rescisão listam em quais casos ocorre a quebra de contrato de aluguel e quando é possível rescindi-lo por vontade própria. No entanto, é comum que essa área defina quais são as multas devidas no caso de rescisão ou se isso ocorrer antes de um período específico.
7. Garantia
Já as garantias existem para proteger o proprietário de casos de inadimplência ou danos no imóvel. Há diversos tipos de garantia disponíveis, mas o proprietário pode exigir apenas uma por contrato.
Quais são os direitos e deveres de um contrato de locação?
Conforme você acompanhou, saber como funciona o contrato de aluguel envolve conhecer os direitos e deveres relacionados. Nesse sentido, é interessante compreender que tanto o proprietário quanto o inquilino precisam cumprir certas regras e têm direitos nesse acordo. A seguir, confira melhor quais são as questões principais!
Para o inquilino
Começando com o inquilino, desde que ele cumpra as condições acordadas, ele tem alguns direitos principais, como:
- receber o imóvel em condições adequadas de uso, o que pode ser atestado pela vistoria;
- morar no imóvel de forma digna e sem determinadas interferências por parte do proprietário, como ele exigir entrar no imóvel quando desejar e sem aviso;
- ter privacidade e tranquilidade no seu lar;
- ter preferência de compra do imóvel, caso o proprietário decida vender o bem;
- receber isenção ou reembolso no caso de despesas extras que sejam obrigatórias do proprietário, como taxas condominiais adicionais;
- poder devolver o imóvel a qualquer momento, observando as condições de rescisão.
Ao mesmo tempo, quem decide alugar um imóvel precisa ter atenção com as regras que precisa observar. Algumas das mais importantes são:
- pagar o aluguel nas condições acordadas, tanto de valor quanto de prazo de vencimento;
- pagar despesas quanto ao consumo de energia elétrica, luz e gás, por exemplo;
- realizar a manutenção do imóvel, como se fosse seu, e garantir o bom uso;
- cumprir as regras do condomínio, caso aplicável;
- entregar os imóveis nas mesmas condições recebidas, exceto se houver um acordo com o proprietário;
- não sublocar o imóvel sem ser autorizado;
- não realizar modificações estruturais sem autorização do proprietário;
- informar com antecedência a saída do imóvel antes do prazo de vencimento do contrato.
Para o proprietário
Assim como o locador, o proprietário tem determinados direitos ao firmar um contrato de locação com outra pessoa. Veja quais são alguns deles:
- receber o pagamento em dia, conforme definido no contrato;
- receber o imóvel nas condições iniciais ou com mudanças previamente acordadas;
- ser reembolsado pelos custos de danos causados pelo inquilino;
- exigir uma garantia para o contrato;
- rescindir o contrato por necessidade pessoal, como mudança de cidade por causa do emprego, conforme as condições rescisórias;
- revisar o aluguel conforme os critérios de reajuste.
Também é preciso considerar os deveres, já que estes garantem a proteção da outra parte do acordo. Descubra quais são as obrigações do proprietário;
- disponibilizar um imóvel que esteja pronto para ser ocupado, em condições adequadas;
- garantir que o inquilino possa usar o imóvel com segurança e tranquilidade;
- não exigir despesas que não sejam acordadas;
- não aumentar o valor do aluguel fora das condições definidas no contrato;
- fornecer recibos de pagamento do aluguel para o inquilino;
- fazer os reparos necessários no caso de condições prévias à ocupação do inquilino, como vazamentos ou problemas estruturais anteriores.
Como fazer um contrato de aluguel?
Depois de descobrir como funciona o contrato de aluguel, é mais fácil compreender sua importância. Nesse sentido, o próximo passo é entender como fazer o seu. Para os proprietários, o caminho mais simples costuma ser contar com o apoio de uma imobiliária. A empresa que se especializou nessas transações elabora o documento conforme as regras.
Porém, também é possível que o locador e o locatário façam um contrato sem intermediários. Nessas situações, é interessante buscar um advogado, que será responsável por elaborar o acordo e apresentar as orientações. Esses são os caminhos mais seguros para as duas partes, embora também seja possível usar modelos prontos do documento.
O importante é garantir que todos os elementos estejam bem explicados, evitando situações de mal-entendido e até conflitos. Dessa forma, antes de assinar o documento, é fundamental conferir as informações e tirar dúvidas, garantindo mais segurança no acordo.
O que acontece se houver quebra/rescisão de contrato?
Como você viu, a rescisão de contrato de aluguel ocorre quando ele é encerrado antes do prazo definido. Isso pode acontecer por diversos motivos, como a venda do imóvel pelo proprietário, a inadimplência do inquilino ou o descumprimento de regras do locador ou locatário.
Quando ocorre a quebra do contrato de qualquer uma das partes, o inquilino precisa devolver o imóvel ao proprietário, conforme as condições definidas. Ao mesmo tempo, ele encerra sua obrigação de fazer o pagamento do aluguel nos meses após a entrega das chaves.
Além disso, pode ocorrer a cobrança de multa por rescisão. Geralmente, ela é igual ao valor do aluguel multiplicado pelos meses de contrato que faltam e, em muitos casos, é cobrada a partir da garantia oferecida no contrato.
Já se o encerramento do contrato ocorresse de forma injustificada pelo proprietário, ele seria o responsável pelo pagamento desse valor. Porém, tudo depende do que diz o contrato e até do acordo posterior feito entre as partes.
Como funciona a garantia nos contratos de locação de imóvel
Você viu que um dos pontos de atenção dos contratos de aluguel é a existência de garantias, que protegem o proprietário de inadimplência e prejuízos. Para o inquilino, há diversas alternativas disponíveis. Ao buscar o que é caução de aluguel, por exemplo, você verá que essa é uma quantia em dinheiro que fica depositada em uma caderneta de poupança e que serve para o proprietário cobrir eventuais perdas.
Se todas as condições forem cumpridas, o locador fica obrigado a devolver a quantia para o locatário ao final do contrato. Porém, o grande problema envolve ter o dinheiro para pagar o valor de uma vez, já que a caução costuma ser equivalente a três meses de aluguel.
Outra opção é o fiador. Nesse caso, uma pessoa com imóvel próprio e renda compatível precisa se responsabilizar pelo pagamento do aluguel, caso o inquilino não consiga cumprir as condições. Ser fiador costuma ser uma grande responsabilidade e, por isso, é mais difícil conseguir um.
Uma seguradora oferece o seguro fiança. O locatário faz pagamentos mensais e transfere a responsabilidade de pagamento do aluguel para a empresa, se houver inadimplência. Ao final do contrato, mesmo que o locatário cumpra todas as condições, a seguradora não devolve o valor.
Já o Título de Capitalização é uma solução especialmente conveniente. Basta o inquilino adquirir um título para usá-lo como garantia. Se todas as condições forem cumpridas, ele recebe ao final o valor com uma correção. Já se houver descumprimento contratual, o locador pode resgatar o valor do título.
Vantagens do Título de Capitalização como garantia de aluguel
Além de ser bastante conveniente, o Título de Capitalização como garantia de aluguel tem uma série de vantagens. Durante toda a vigência do contrato você participa de sorteios, podendo ganhar prêmios em dinheiro — e que não seriam possíveis com outras garantias, por exemplo.
Na Icatu, por exemplo, você também tem direito a utilizar diversas assistências residenciais, como chaveiro, eletricista, encanador e outros profissionais. Com o cumprimento do contrato, você resgata o valor com correção pela Taxa Referencial (TR). Se preferir, é possível utilizar o título como garantia em outro contrato de locação.
Ainda, é possível parcelar o valor do Título de Capitalização em até 18x no cartão de crédito, o que facilita a contratação — e isso não é possível no caso da caução. Essa garantia cabe no bolso de forma muito mais fácil, sem deixar de oferecer a segurança necessária.
Também é importante destacar que, diferentemente da caução, onde o valor costuma ser fixo em três aluguéis, no Título de Capitalização o locador e o locatário negociam o valor.
Ao longo desta leitura, você descobriu como funciona o contrato de aluguel e quais são seus elementos. Como o proprietário tem o direito de exigir uma garantia, vale a pena considerar os Títulos de Capitalização, já que essa é uma alternativa com vantagens que não estão disponíveis nas demais opções.
Ainda está na dúvida sobre qual garantia escolher? Então confira o nosso comparativo entre Título de Capitalização e seguro fiança!
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