A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91) é o principal marco regulatório das locações de imóveis urbanos no Brasil e define as regras sobre garantias locatícias, entre elas a caução de aluguel. Esse recurso pode ser solicitado pelo proprietário como forma de segurança contra inadimplência ou danos ao imóvel.
A legislação, no entanto, estabelece critérios importantes: a caução não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e, ao término do contrato, deve ser devolvida ao inquilino, com correção monetária. Essas medidas visam equilibrar os direitos e deveres de inquilinos e proprietários, trazendo mais transparência e proteção para ambos os lados.
O que é a caução de aluguel?
A caução de aluguel é uma das formas de garantia mais utilizadas no mercado imobiliário brasileiro. Ela funciona como um depósito feito pelo inquilino ao locador no início do contrato, que serve como segurança em caso de inadimplência ou outras pendências.
Do ponto de vista jurídico, a caução representa uma garantia real de cumprimento do contrato de aluguel, protegendo o proprietário contra prejuízos. Financeiramente, trata-se de um valor imobilizado, que deve ser devolvido ao final do contrato se não houver pendências.
Você já sabe o que é caução, mas também precisa ter em mente que existem outras formas de garantia locatícia. Alguns exemplos incluem: seguro fiança e contrato com fiador, no qual uma terceira pessoa assume as responsabilidades das obrigações do inquilino.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre a caução?
A Lei do Inquilinato regula a caução de aluguel. Ela estabelece que o valor não pode ultrapassar três meses de aluguel, que deve ser aplicado na poupança e devolvido ao inquilino com os rendimentos ao término do contrato (desde que não tenham pendências).
Valor máximo
O valor da caução está limitado a três meses de aluguel, conforme a legislação. Isso significa que, se o aluguel mensal for de R$ 1.500, a caução máxima permitida é de R$ 4.500. Esse limite é uma proteção legal para evitar abusos na cobrança.
Devolução e multa por atraso na devolução
Ao término do contrato de aluguel, a caução deve ser devolvida ao inquilino corrigida com os rendimentos da poupança. Caso o locador atrase a devolução sem justificativa, pode ser responsabilizado judicialmente e obrigado a pagar correção monetária ou até indenizações.
Por exemplo: se o contrato terminou em janeiro e o imóvel foi entregue sem dívidas, a devolução não pode se arrastar por meses.
Rendimentos
A lei determina que o valor da caução seja aplicado em caderneta de poupança e que os rendimentos sejam devolvidos com o valor principal.
Portanto, se o depósito inicial foi de R$ 3.000 e, após dois anos, a poupança rendeu R$ 200, o inquilino deve receber R$ 3.200, desde que esteja em dia com todas as obrigações.
Quando a caução pode ser utilizada?
O valor da caução não pode ser movimentado livremente pelo locador. A lei define situações específicas em que esse montante pode ser usado, sempre em decorrência de inadimplência ou obrigações não cumpridas no contrato de aluguel.
Cobertura de danos ao imóvel
Se, ao final da locação, o imóvel apresentar danos além do desgaste natural de uso, como paredes quebradas, vidros estilhaçados ou mau uso de equipamentos, o proprietário pode reter parte ou a totalidade da caução para reparo.
Vale destacar que pequenos reparos decorrentes do tempo, como pintura descascada, não justificam retenção integral.
Inadimplência do inquilino
O uso mais comum da caução é para cobrir aluguéis atrasados ou não pagos. Caso o inquilino deixe de quitar os últimos dois meses de contrato, por exemplo, o proprietário pode utilizar a caução para compensar essa inadimplência.
Despesas finais
A caução também pode ser utilizada para quitar despesas deixadas pelo inquilino, como contas de água, luz e gás em aberto, ou ainda para pintura e limpeza do imóvel, caso esteja previsto no contrato.
Na prática, medidas visam evitar que o locador tenha prejuízo financeiro no encerramento da locação.
Quais são as regras da Lei para caução de aluguel?
A legislação traz artigos específicos sobre as garantias locatícias, incluindo a caução. Eles estabelecem limites, prazos e condições de aplicação.
Artigo 42
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
O que você precisa saber: regras para cobrança de aluguel antecipado
Se o contrato de aluguel não tiver garantia (como fiador ou caução), o proprietário pode cobrar o aluguel antecipado, até o sexto dia útil do mês que está por vir. Esse é o principal ponto que você precisa saber sobre o que diz o artigo 42 da Lei do Inquilinato.
Artigo 51
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
O que você precisa saber: regras para renovação de contrato de aluguel de imóvel comercial
O artigo 51 da Lei do Inquilinato estabelece que quem aluga imóvel para comércio pode renovar o contrato se ele tiver prazo mínimo de 5 anos e o negócio estiver funcionando há pelo menos 3 anos no mesmo ramo.
Mas, atenção, essa renovação deve ser pedida entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
Artigo 38
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
O que você precisa saber: regras da caução
Outro ponto que merece atenção é o artigo 38 da Lei do Inquilinato. Ele estabelece que a caução (garantia do aluguel) pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis.
Se for em dinheiro, deve ser guardada em poupança, com rendimento para o inquilino. Já os bens precisam ser registrados em cartório.
Quais são os direitos e deveres do inquilino?
O inquilino tem direito à devolução integral da caução corrigida, desde que não haja pendências financeiras ou danos ao imóvel.
Também tem o dever de pagar o aluguel em dia, conservar o imóvel, cumprir as cláusulas do contrato de aluguel e entregar o bem em boas condições. Caso deixe de cumprir essas obrigações, pode perder a caução total ou parcialmente.
Direitos e deveres do proprietário
O proprietário tem o direito de exigir caução como forma de garantia, mas dentro dos limites legais. Deve aplicar o valor em poupança, devolver a quantia corrigida ao final do contrato e só pode reter valores em situações previstas na lei.
Seu dever é manter clareza no contrato de aluguel e cumprir com as regras para caução de aluguel, evitando práticas abusivas.
Como calcular caução de aluguel?
O cálculo é simples: basta multiplicar o valor do aluguel por até três meses. Se o aluguel for R$ 1.200, a caução máxima é R$ 3.600. Esse valor deve ser depositado em poupança pelo locador.
Por exemplo: em um contrato de dois anos, a caução de R$ 3.600 aplicada em poupança pode render cerca de R$ 240 no período, dependendo das taxas. No fim, o inquilino receberia R$ 3.840, desde que o contrato de aluguel tenha sido cumprido corretamente.
Em algumas cidades ou negociações, o valor pode variar, mas nunca deve ultrapassar o limite legal de três meses.
Saiba como a Icatu te ajuda a alugar com mais segurança
Conseguiu compreender sobre o que a Lei do Inquilinato diz sobre caução, mas acredita que o depósito antecipado de 3 meses de aluguel é inviável para esse momento da sua vida?
Com o Título de Capitalização na modalidade Garantia de Aluguel, a Icatu oferece uma alternativa moderna à caução. A solução dispensa fiador, é 100% digital, pode gerar sorteios e ainda permite resgate ao final.
Para quem não sabe como alugar sem fiador, essa é uma opção prática, segura e acessível. Conheça a Icatu e descubra como tornar o processo de locação mais simples e sem burocracia.
