Você sabia que o reajuste de aluguel depende diretamente do índice aplicado ao valor atual? Esse indicador é definido em contrato e tanto o locador (proprietário) quanto o locatário (inquilino) precisam estar de acordo com o índice que será utilizado.
Ao mesmo tempo, é comum surgirem dúvidas sobre como fazer o cálculo exato do aluguel ou como as mudanças na economia podem afetar o preço pago mensalmente. Para ajudar você a esclarecer essas dúvidas, trouxemos um conteúdo completo sobre o assunto.
Continue a leitura e descubra como funciona e como calcular o reajuste de aluguel.
Como funciona o reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel é uma alteração no valor que ocorre de forma periódica. Assim, o mais comum é que essa mudança no preço seja feita uma vez por ano, no aniversário do contrato de locação.
O objetivo desse reajuste é manter o valor do aluguel conforme a inflação e as condições econômicas. Dessa forma, é possível evitar que o aluguel fique defasado, em especial porque a inflação interfere no valor da moeda ao longo do tempo. Com os ajustes, é possível acompanhar essas mudanças.
Esse reajuste é permitido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), mas a legislação não determina um valor fixo para o aumento. Na verdade, a mudança no valor é negociada entre o locador e o locatário.
A única exigência legal é que esse ajuste não ocorra de forma aleatória e, sim, conforme um índice de inflação. Esses indicadores acompanham a evolução dos preços na economia e servem como referência para o ajuste de diversos contratos, incluindo os locatícios.
Por falar nesse documento, é fundamental que o contrato de locação tenha uma cláusula específica para tratar do reajuste de aluguel. Nela, o locador e o locatário podem acordar qual será o índice utilizado e com qual frequência ocorrerá o reajuste.
Quando essas informações ficam claras para as duas partes, tanto o locador quanto o locatário ficam mais protegidos. Com isso, há menos riscos de ocorrerem disputas jurídicas, por exemplo.
Quais são os índices de reajuste de aluguel?
Ao participar de um contrato de locação, é provável que você encontre dois índices principais para embasar o reajuste de aluguel. São eles:
- Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M): esse é o mais comum e mede a variação de preços em diversos setores da economia;
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA): é o índice de inflação do país, usado pelo Banco Central.
Apesar de esses serem os mais usados em contratos de aluguel, outros indicadores também podem ser utilizados, como:
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC);
- Índice de Atividade Econômica do Banco Central (IBC-Br).
Ao escolher um índice, é importante acompanhar a inflação e as mudanças econômicas. Isso permite selecionar um indicador que realmente reflita as mudanças do mercado e que faça sentido para as duas partes.
A seguir, conheça mais sobre os principais índices utilizados em contratos de locação.
IGP-M
O IGP-M é um indicador medido pela Fundação Getúlio Vargas. Ele calcula a inflação de produtos e serviços pagos durante todo o estágio de produção.
Dessa forma, o IGP-M mede o que o produtor pagou para fabricar um produto ou oferecer um serviço e também o que o consumidor final paga nesses itens.
Como o IGP-M avalia vários pontos da cadeia de produção, é preciso utilizar outros três índices de preços para chegar ao seu valor, sendo eles:
- Índice Nacional de Custos da Construção (INCC);
- Índice de Preços do Produtor Amplo (IPA);
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC).
Assim, o IGP-M consegue mapear a inflação de diversos itens de setores diferentes do mercado, incluindo o imobiliário e o reajuste de aluguel.
IPCA
Já o IPCA quem calcula é o IBGE, sendo o principal indicador utilizado para medir a inflação. A partir dele, é possível saber se o consumidor está pagando mais ou menos pelos produtos ou serviços.
Para medir a inflação, o IPCA analisa nove grupos de gastos diferentes, sendo eles:
- transportes;
- alimentação e bebidas;
- habitação;
- saúde;
- despesas pessoais;
- educação;
- comunicação;
- vestuário;
- artigos de residência.
Com isso, já podemos ver que o IPCA funciona de forma diferente do IGP-M, porque mede apenas a variação de preços que o consumidor final paga, sem considerar os demais estágios de produção.
Como calcular o reajuste de aluguel?
Em primeiro lugar, para aprender a fazer o cálculo do reajuste de aluguel, é preciso conhecer o índice a ser utilizado. Você encontra essa informação facilmente no contrato de aluguel.
Ao saber qual é o índice, basta pesquisar nas instituições que o medem qual é o valor acumulado nos últimos 12 meses e transformá-lo em um número decimal.
Para entender melhor, veja dois exemplos que tornarão essa informação mais clara.
Exemplo com o IGP-M
Vamos começar calculando o reajuste de aluguel em um contrato que utiliza o IGP-M como indicador de referência. Para isso, vamos considerar o valor acumulado de 12 meses de 6,75%, em janeiro de 2025, segundo a FGV.
Para encontrar o novo valor do aluguel, a fórmula é a seguinte:
- novo valor do aluguel = valor atual × (1 + taxa de reajuste).
Nesse exemplo, digamos que o valor do aluguel de João é de R$ 2.500,00. A taxa de reajuste é de 6,75% ou 0,0675, em formato decimal. Logo, a fórmula fica assim:
- novo valor do aluguel = 2.500 × (1 + 0,0675);
- novo valor do aluguel = 2.500 × 1,0675;
- novo valor do aluguel = 2.668,75.
Como o novo valor do aluguel será de R$ 2.668,78, significa que houve um aumento de R$ 168,75 em relação à quantia que era paga anteriormente. No próximo reajuste, o valor de base a ser considerado será R$ 2.668,78.
Exemplo com o IPCA
Para saber como o cálculo é feito com o IPCA, o processo é semelhante. No site do IBGE, conseguimos verificar que o valor do índice acumulado nos últimos 12 meses em janeiro de 2025 era de 4,56%.
Para facilitar nossa comparação, vamos considerar novamente o exemplo de João, que paga um aluguel de R$ 2.500,00. Caso o IPCA seja o índice usado no contrato dele, o reajuste é o seguinte:
- novo valor do aluguel = 2.500 × (1 + 0,0456);
- novo valor do aluguel = 2.500 × 1,0456;
- novo valor do aluguel = 2.614,00.
Com o novo valor do aluguel sendo R$ 2.614,00, significa que o reajuste de João seria de R$ 114,00. Note que como o IPCA foi mais baixo que o IGP-M do mesmo período, seria mais vantajoso para João ter o contrato atrelado ao IPCA, já que isso garantiria um valor menor para o aluguel.
O que não fazer no reajuste de aluguel?
Na hora de reajustar o aluguel é importante atentar a algumas práticas que não podem ser feitas. A Lei do Inquilinato define oficialmente que a alteração do aluguel não pode:
- ser feita usando o salário mínimo vigente como base;
- passar a ser pago em moeda estrangeira;
- estar vinculado à variação cambial.
Além disso, ao fazer o reajuste de aluguel, não é necessário criar outro contrato. O proprietário pode apenas incluir um aditivo ao contrato inicial, que deve ser assinado por todas as partes — incluindo o fiador, se houver.
Por fim, é obrigatório que o proprietário informe ao inquilino o novo valor de aluguel antes de ser, de fato, aplicado.
Como informar o locatário sobre o reajuste do aluguel?
Já que avisar o locatário sobre o reajuste de aluguel é obrigatório, a comunicação deve ser feita de modo formal e transparente, garantindo a proteção de ambas as partes.
O ideal é elaborar um aviso por escrito, o qual deve conter alguns elementos essenciais. Veja o que não pode ficar de fora:
- data do envio: indica quando o aviso está sendo enviado, permitindo que o locatário analise o ajuste antes de assinar o aditivo;
- valor atualizado do aluguel: aponta qual será a nova quantia cobrada mensalmente, pelo período combinado até ocorrer o próximo reajuste. Também é importante indicar qual é a diferença entre os valores depois e antes do reajuste;
- índice de referência utilizado: destaca qual foi o indicador aplicado, de acordo com o contrato. Inclua informações oficiais sobre o valor acumulado nos últimos 12 meses na data de reajuste;
- prazo para questionamentos ou negociações: se aplicável, é nesse período que o locatário pode esclarecer dúvidas ou buscar um acordo.
Vale notar que em algumas situações, como quando o reajuste é significativo, pode valer a pena abrir espaço para uma renegociação do valor. O uso do índice serve como um teto para a variação máxima que pode ocorrer no período, mas é possível oferecer um reajuste menor que o indicado, caso faça sentido.
Vantagens do Título de Capitalização como instrumento de garantia no reajuste de aluguel
Quem aluga um imóvel sabe que precisa oferecer algum tipo de garantia de pagamento ao locador. Essa garantia pode vir em forma da caução de aluguel, em que o locatário deposita um valor em garantia contra inadimplência do contrato de locação, ou com um fiador que se responsabiliza.
Porém, existe outra alternativa interessante: o Título de Capitalização para aluguel. Conhecida como instrumento de garantia, essa modalidade assegura o pagamento do aluguel a partir da contratação do Título pelo locatário. Assim, o valor pago por ele serve como garantia de que os acordos serão cumpridos.
Contar com um Título de Capitalização como garantia de aluguel pode trazer inúmeros benefícios, como:
- o valor segue o mesmo até o final do contrato;
- o locatário tem acesso a serviços de assistência residencial, como encanador, chaveiro, eletricista, vidraceiro, conserto de eletrodomésticos, entre outros;
- é possível parcelar o valor em até 18x no cartão;
- possibilidade de transferir a garantia de um imóvel para outro sem a necessidade de cancelamento do Título;
- durante a vigência do Título, o titular participa de sorteios mensais de prêmios em dinheiro;
- após o encerramento do contrato, o locatário resgata o valor pago, corrigido pela Taxa Referencial — caso ele tenha alguma inadimplência ou problema no contrato, o valor necessário para custear os danos é resgatado pelo locador.
Como você conferiu, o reajuste de aluguel pode ocorrer segundo um índice definido em contrato. Também é no documento em que locador e locatário estabelecem a periodicidade dessa alteração, garantindo proteção para as duas partes.
Para ter mais segurança e facilidade na locação, conheça o Título de Capitalização para Garantia de Aluguel sem fiador, a sua opção para alugar sem burocracia e com diversos benefícios!
