Quem tem um contrato de aluguel que está próximo de fazer aniversário sabe que pode passar por um reajuste de aluguel. Essa correção é feita com base no valor acumulado do IPCA ou do IGP-M, de acordo com o que está estipulado em seu contrato.
Se você não sabe como esse cálculo é feito ou como funciona o reajuste do aluguel, fique conosco neste post que explicamos tudo para você. Acompanhe e tire todas as suas dúvidas!
Como funciona o reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel é um evento que pode ocorrer todo ano na data em que o contrato de locação de imóvel foi realizado. Essa correção de valores é permitida pela Lei 8.245/91, também conhecida como a Lei do Inquilinato.
Assim, no aniversário do contrato de locação, o proprietário e o inquilino podem negociar qual será o valor de aluguel dos próximos 12 meses. Mas é importante ressaltar que esse valor não é escolhido por acaso.
Para definir o valor do reajuste de aluguel, é preciso considerar um índice da inflação que mede a variação dos valores durante um período determinado.
Quais são os índices de reajuste de aluguel?
Atualmente, dois índices podem ser usados para reajustar o valor do aluguel. A seguir, você conhece mais sobre cada um!
IGP-M
O IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) é um indicador medido pela Fundação Getúlio Vargas. Esse índice serve para medir a inflação de produtos e serviços pagos durante todo o estágio de produção.
Dessa forma, o IGP-M mede o que o produtor pagou para fabricar um produto ou oferecer um serviço e também o que o consumidor final paga nesses itens.
Como o IGP-M avalia vários pontos da cadeia de produção, é preciso utilizar outros três índices de preços para chegar ao seu valor, sendo eles:
- INCC (Índice Nacional de Custos da Construção);
- IPA (Índice de Preços do Produtor Amplo);
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor).
Assim, o IGP-M consegue mapear a inflação de diversos itens de setores diferentes do mercado, incluindo o imobiliário e o reajuste de aluguel.
IPCA
Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE, sendo o principal indicador utilizado para medir a inflação. A partir dele, é possível saber se o consumidor está pagando mais ou menos pelos produtos ou serviços.
Para medir a inflação, o IPCA analisa nove grupos de gastos diferentes, sendo eles:
- Transportes;
- Alimentação e Bebidas;
- Habitação;
- Saúde;
- Despesas Pessoais;
- Educação;
- Comunicação;
- Vestuário;
- Artigos de Residência.
Com isso, já podemos ver que o IPCA funciona de forma diferente do IGP-M, porque mede apenas a variação de preços que o consumidor final paga, sem considerar os demais estágios de produção.
Qual o índice de reajuste do aluguel para 2024?
O índice que será usado para reajustar o valor do aluguel depende unicamente do que consta no contrato de locação. Sendo assim, cabe à imobiliária ou ao proprietário definir esse ponto.
Vale ressaltar que o índice mais utilizado em todo o mercado é o IGP-M, porém, algumas imobiliárias têm migrado para o IPCA por ele ser menos volátil.
Como calcular o reajuste de aluguel?
Para aprender a fazer o cálculo do reajuste de aluguel, você precisa conhecer o índice que será utilizado. Essa informação pode ser facilmente encontrada no contrato de aluguel.
Ao saber o índice, basta pesquisar nas instituições que o medem qual é o valor acumulado nos últimos 12 meses e transformá-lo em um número decimal. Pode parecer complicado, mas vamos explicar para você!
Por exemplo, se o índice do seu aluguel for o IGP-M, o acumulado dos últimos 12 meses é de – 4,57%. Sabendo disso, você pode transformá-lo em decimal da seguinte forma:
- 4,57 ÷ 100 = 0,0457
Agora que você encontrou o número decimal do indicador, pode seguir a fórmula inicial abaixo para calcular o reajuste do seu aluguel:
- 1 – 0,0457 = 0,9543
Após ter encontrado o valor de 0,9543, basta multiplicá-lo pelo valor do aluguel. Assim, se uma pessoa paga R$1.300,00 de aluguel, teria o seguinte resultado:
- 0,9543 × 1.300,00 = 1.240,59
Isso significa que nos próximos 12 meses o ideal é que o aluguel diminua para R$1.240,59.
Mas é importante destacar que o valor diminuiu porque o índice está negativo (- 4,57%). No entanto, caso o acumulado dos últimos 12 meses for um número positivo, a fórmula inicial ficaria assim: 1 + 0,0457. O resultado disso seria:
- 1,0457 × 1.300,00 = R$1.359,41.
Nesse caso, o aluguel seria reajustado com um aumento.
Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?
A Lei do Inquilinato não prevê um valor ou porcentagem fixa em relação ao valor do reajuste de aluguel. Dessa forma, o reajuste deve ser um valor negociado e aceito entre as partes.
No entanto, existe um Projeto de Lei que pode mudar esse cenário no futuro. Trata-se da PL 1026/21 que surgiu quando, em 2020, o IGP-M acumulou uma alta de 23,14%, gerando um grande aumento no valor dos aluguéis.
Dessa forma, esse Projeto de Lei pretende adicionar como regra que o valor do aluguel reajustado não deve ultrapassar a inflação do país. Assim, os valores de reajuste teriam um limite estabelecido, fazendo com que a alteração seja mais justa.
O que não pode ser feito no reajuste de aluguel?
Na hora de reajustar o aluguel é importante atentar a algumas práticas que não podem ser feitas. A Lei do Inquilinato define oficialmente que a alteração do aluguel não pode:
- ser feita usando o salário-mínimo vigente como base;
- passar a ser pago em moeda estrangeira;
- estar vinculado à variação cambial.
Além disso, ao fazer o reajuste de aluguel, não é necessário criar um novo contrato. O proprietário pode apenas adicionar um aditivo ao contrato inicial, que deve ser assinado por todas as partes, incluindo fiador, se tiver.
Por fim, é obrigatório que o proprietário informe ao inquilino o novo valor de aluguel antes de ser, de fato, aplicado.
Vantagens do Título de Capitalização como Instrumento de Garantia no reajuste de aluguel
Quem aluga um imóvel sabe que precisa oferecer algum tipo de garantia de pagamento ao locador. Essa garantia pode vir em forma da caução de aluguel, em que o locatário deposita um valor em garantia contra inadimplência do contrato de locação, ou com um fiador que se responsabiliza.
Porém, existe outra alternativa interessante: o Título de Capitalização para aluguel. Conhecida como Instrumento de Garantia, essa modalidade assegura o pagamento do aluguel a partir da contratação do Título pelo locatário. Assim, o valor pago por ele serve como garantia de que os acordos serão cumpridos.
Contar com um Título de Capitalização como Garantia de Aluguel pode trazer inúmeros benefícios, como:
- o valor segue o mesmo até o final do contrato;
- o locatário tem acesso a serviços de assistência residencial, como encanador, chaveiro, eletricista, vidraceiro, conserto de eletrodomésticos, entre outros;
- é possível parcelar o valor em até 18x no cartão;
- possibilidade de transferir a garantia de um imóvel para outro sem a necessidade de cancelamento do Título;
- durante a vigência do Título, o titular participa de sorteios mensais de prêmios em dinheiro;
- após o encerramento do contrato, o locatário resgata o valor pago, corrigido pela Taxa Referencial — caso ele tenha alguma inadimplência ou problema no contrato, o valor necessário para custear os danos é resgatado pelo locador.
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